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房屋租赁合同30问！( 二 )

合同


14.承租人死亡 ， 与其生前共同居住的人或者共同经营人可以要求继续租赁房屋吗？
可以 ， 其可以按照原租赁合同继续租赁该房屋 。
15.什么是承租人的“优先承租权”？
根据民法典第734条的规定 ， 租赁期限届满 ， 房屋承租人享有以同等条件优先承租租赁物的权利 。
16.哪些房屋不得出租？
根据《商品房屋租赁管理办法》第6条的规定 ， 违法建筑 ， 不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋 ， 违反规定改变房屋使用性质的房屋 ， 其他法律法规规定禁止出租的房屋不得出租 。
17.出租房屋被拆迁的 ， 如何处理？
房屋租赁合同租赁期限内 ， 租赁房屋被拆迁的 ， 房屋租赁合同应当终止履行 。双方在房屋租赁合同中约定了房屋被征收或被拆迁时的处理办法的 ， 按照约定处理 。没有约定的 ， 根据法律规定处理 。
18.房屋租赁合同无效的 ， 还要付房租吗？
需要支付房屋占有使用费 。就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋 ， 以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑 ， 此类房屋租赁合同无效 。房屋租赁合同无效 ， 承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费 。
19.一房多租的情况下 ， 如何确定履行合同的承租人?
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定 ， 出租人就同一房屋订立数份租赁合同 ， 在合同均有效的情况下 ， 承租人均主张履行合同的 ， 人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的 。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的 ， 依照民法典的有关规定处理 。
首先 ， 看谁先占有房屋 ， 谁先占谁使用;其次 ， 若都未占有的 ， 看谁办理了登记备案 ， 谁先办登记谁使用;第三 ， 若都未占有也未办登记的 ， 看哪份合同成立在先 ， 谁先“成立”谁使用 。
20.租赁合同无效时 ， 经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定 ， 承租人经出租人同意装饰装修 ， 租赁合同无效时 ， 未形成附合的装饰装修物 ， 出租人同意利用的 ， 可折价归出租人所有;不同意利用的 ， 可由承租人拆除 。因拆除造成房屋毁损的 ， 承租人应当恢复原状 。
已形成附合的装饰装修物 ， 出租人同意利用的 ， 可折价归出租人所有;不同意利用的 ， 由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失 。
21.租赁合同期满或解除时 ， 经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定 ， 承租人经出租人同意装饰装修 ， 租赁期间届满或者合同解除时 ， 除当事人另有约定外 ， 未形成附合的装饰装修物 ， 可由承租人拆除 。因拆除造成房屋毁损的 ， 承租人应当恢复原状 。
22. 租赁合同解除时 ， 经出租人同意情况下已形成附合的装修物该如何处理？
首先应看双方就此问题有无约定 ， 有约定的从其约定 ， 无约定的 ， 人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除 ， 承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的 ， 应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除 ， 承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的 ， 不予支持 。但出租人同意利用的 ， 应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除 ， 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 ， 由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的 ， 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 ， 由双方按照公平原则分担 。法律另有规定的 ， 适用其规定 。


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